2019年中山住宅成交量微跌 新增与库存均减少

来源:南方都市报 2020-01-09 10:22优德w88网 A-A+

  2019年是房地产充满争议的一年。对中山而言,去年楼市在看空与看好的摇摆中平稳过渡,无论成交量还是价格并没有出现太大波动。但业内人士透露,从新增量减少能窥视出开发商对房地产未来走向的态度。

  住宅成交量微跌,备案价格升降不一

  从数据上看,中山去年住宅市场尚算稳定,无论是成交量还是价格保持均线状态,但供应量下降明显,与之相应的是此前多被讨论的住宅库存量得以控制。价格进入调整的深水区,镇区之间呈现不同的走势。

  其中,在楼市下半年遇冷及积压网签放松下,中山楼市成交量略微下降,保持了稳定态势。根据合富研究院(中山)统计中山市住建局网签及备案数据显示,2019年中山市住宅成交63166套,同比2018年下降3%;总成交面积为694万平方米,同比2018年下降4%。2019年全年月均成交为5264套,月均面积57.83万平方米。实际上,2017年由于限购导致中山网签大降,2018年以来网签量较为平稳,而从2019年月度住宅成交走势来看,上半年成交较为疲软,前5个月均低于5000套,下半年月均成交6486套,同比上半年上涨60%,原因是去年下半年中山市的住宅网签基本完全放开。

  在2019年中山市各镇区住宅成交里,火炬开发区成交7982套排名第一,三乡镇成交6763套排名第二,坦洲镇成交6231套位列第三,TOP3榜单里南部板块占两席。从板块来看,南部板块连续两年排名第一,去年共成交21187套,占比33%;主城区次之,成交14278套,占比23%。

  价格则各有千秋。在2019年中山市各镇区住宅备案价排名里,东区以22031元每平方米排名第一,火炬区以17053元每平方米排名第二,石岐区以15757元每平方米排名第三;全市备案价排名里最低的是阜沙镇9438元每平方米。

  此外,五桂山的楼盘备案价格环比2018年上涨28%,排名第一,三角镇环比2018年上涨13%,排名第二,小榄镇环比2018年上涨12%,排名第三;而在全市住宅备案价排名里同比下降的镇区有十二个,其中坦洲镇下降20%,南区下降14%,南头镇下降10%。

  住宅新增与库存均比2018年减少

  在外部房地产环境整体遇冷的背景下,中山开发商纷纷采取减量的方式应对。受积压网签提速通过影响,2019年的中山住宅库存量同步出现下降。

  据统计显示,2019年中山住宅新增44232套,同比2018年减少25887套;新增面积447.35万平方米,同比2018年减少286.65万平方米。这一数据也是中山新建住宅新增量自2014年以来的最低值。

  与上述成交量结合来看,2019年中山市各镇区住宅供求情况冷热不均愈为明显——中山24个镇区里,有南区、神湾镇、南头镇、阜沙镇、东升镇、沙溪镇、民众镇、大涌镇共计8个镇区出现了供过于求的趋势。在供应方面,TOP3南区、火炬开发区、三乡镇共计新增13439套,占全市的30%。在成交方面,TOP3火炬开发区、三乡镇、坦洲镇共计成交20976套,占全市成交的33%。其中,南区新增4613套排名第一,同比上涨38%;火炬开发区新增4517套,同比下降48%。同比上涨最多的是神湾镇,大涨184%,大涌镇则无新增。

  新增下滑,库存量也同时下降。2019年中山市住宅库存65493套,同比下降18%,住宅库存余量面积为750.75万平方米。整体来看,供求均呈下降趋势,以供应大降4成最为明显。上半年住宅库存波动较大,在7月跌破6万套后,10月份一度达至70017套的全年最高点。不过,基于第四季度限签政策的放松,库存逐渐降至6.5万套,住宅库存大幅下降。

  在2019年中山市各镇区住宅库存里,三乡镇以9061套排名第一,同比下降2%;坦洲镇8158套排名第二,同比下降25%,火炬开发区以6380套排名第三,同比下降30%。在2019年中山市各板块住宅库存里,南部板块库存25237套,占比38%;主城区库存15332套,占比23%。

  商业成交及新增大幅下降,库存微跌

  去年中山新建住宅成交保持稳定,但商业类物业成交不理想。2019年中山市商业成交10760套,同比下降26%;总成交面积为75万平方米,同比下降26%。全年月均成交897套,除了2月受春节假期影响外,全年商业市场成交起伏不大。

  在中山市各镇区商业成交里,沙溪镇成交1987套排名第一,东区成交1214套排名第二,港口镇成交921套排名第三。而2019年中山市各板块商业成交里,泛城区成交3545套,占比33%;主城区成交3009套,占比28%;南部板块成交1751套,占比16%。2019年泛城区跃上第一,主要是因为沙溪镇佳兆业·大都汇的大量网签。

  与成交下降相应的,是新增量更大的下降幅度。2019年中山商业新增7708套,同比大降63%,比2018年减少3099套;总成交面积为51.55万平方米,同比大降73%,比2018年减少136万平方米。从2019年全年月度商业新增走势来看,月度新增起伏较大,其中第四季度新增最少。同时,去年商业新增创下2014年以来的新低。

  2019年中山各镇区商业新增里,沙溪镇新增3001套排名第一,同比上涨232%;火炬开发区新增1479套,同比上涨214%;港口镇576套位列第三,同比下降71%。2019年同比上涨最多的是东凤镇,大涨1508%。民众镇、五桂山镇及大涌镇2019年无新增。

  同时,困扰多时的中山商业库存终于见降。2019年中山市商业库存32953套,同比下降4%,商业库存余量面积为464.62万平方米。2016年至今中山市商业库存一直维持在3万套左右。从2019年中山市商业库存月度走势来看,在2019年8月份库存31263套为全年最低。在2019年中山市各镇区商业库存里,火炬开发区以3832套排名第一,同比上涨34%;港口镇3600套排名第二,同比上涨62%,坦洲镇以2643套排名第三,同比上涨8%。

  新增减少折射开发商看淡后市

  虽然从数据上显示中山市场相对平稳,但业内多表达谨慎态度,认为今年楼市或出现小规模收缩等可能,但总体压力不及去年高。

  有业内人士分析,从楼盘实际即时反馈的成交信息看,去年中山上半年楼市走向还算理想,但在下半年后突然遇冷,这也与外围楼市遇冷的环境有一定的关系。同时,下半年中山多个开发商采取各种优惠积极促销,部分楼盘甚至开出历史最低价,一定程度上促进了年尾楼市的数据上扬。但由于目前外地客户尚未完全放开,加上银行贷款条件依旧严格,可贷额度有严控,因此部分投资类物业、远郊物业受到一定影响,这也倒逼开发商不敢像2017-2018年一样大规模开发,新增物业折射了开发商看淡后市的想法,但与此同时,今年预计继续留守的开发商压力也相对变少。

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